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Soluções low cost no mercado imobiliário profissional: o surgimento das Proptechs.
O mercado imobiliário, em concreto, o modelo de promoção e comercialização de imóveis, sofreu uma revolução com o desenvolvimento do digital, despontando soluções inovadoras na forma de apresentação de imóveis, através do recurso a montras globais por via dos portais imobiliários e através de novas soluções tecnológicas multimédia, nomeadamente os vídeos 3 D, as plataformas para visitas virtuais de imóveis, o recurso a drones, etc.
O amplo conjunto de soluções para apoio à venda de imóveis permitiu um acréscimo de eficiência aos profissionais da mediação imobiliária, mas também aos particulares, incluindo aqui investidores não profissionais, colocando-nos noutro patamar de sucesso para as suas transações imobiliárias.
Quanto à atividade de mediação existe deste tempos imemoriais. Dada a sua importância no tecido económico e social, foi necessários proceder à regulamentação do exercício desta atividade.
Sucede que, com o passar do tempo, e mais recentemente, estão a ser acomodadas novas soluções para este negócio que incorporam algumas mudanças ao habitual modelo de prestação de serviços para esta atividade.
Refiro-me à actividade das Proptechs, em particular as mediadoras de base online, cuja prestação de serviços decorre essencialmente da utilização das recentes soluções tecnológicas com vista a desmaterializar e segmentar alguns serviços, agilizar procedimentos e reduzir custos.
O modelo habitual na maioria do sector da mediação, que denominarei aqui de convencional, assenta em redes de estabelecimentos físicos, colaboradores e intermediários vários, desde os angariadores, vendedores e outros técnicos, cuja densa cadeia de comercialização implica custos elevados, os quais se repercutem nas comissões que normalmente são cobradas aos seus clientes.
Aqui irei abordar o modelo funcional das mediadoras tecnológicas (Proptechs) na arte da mediação, nas suas práticas mais disruptivas.
O modelo funcional destas proptechs baseia-se fundamentalmente na operação no online e não através de agências físicas. Normalmente só existirá um estabelecimento físico que será um escritório de serviços, tipo BackOffice, que suporta o negócio online.
Não utilizam vários intermediários na cadeia de venda. Ao invés, utilizam plataformas tecnológicas que operam via internet, e através do recurso ao marketing digital, angariam clientes e interessados via online, e depois estabelecem uma ligação entre eles.
Operam então à distância, usando as telecomunicações, incluindo as vídeo chamadas, os contratos eletrónicos, vários softwares e outras soluções digitais atualmente disponíveis com vista a eliminarem distâncias e obviarem deslocações.
Estas empresas podem dispensar de acompanhar as visitas de interessados aos imóveis, ficando as mesmas a cargo dos clientes proprietários, com a inerente redução do preço da comissão imobiliária.
Ainda seguindo no mesmo sentido de cortar nos custos e reduzir nas comissões, podem individualizar alguns dos serviços habitualmente ligados ao processo de venda dos imóveis e segmentá-los em “pacotes” , vendendo-os assim separadamente, mas que poderão ser acumulados em escadas de valor. Podem assim começar por praticar apenas serviços em regime de Marketplace, i.é, anunciam a venda dos imóveis dos seus clientes sob a marca da empresa, difundindo-os através das suas plataformas tecnológicas, com o intuito final de encaminhar diretamente para os seus clientes vendedores os contactos de potenciais compradores que consigam captar. A partir desse momento, a negociação e o restante processo de venda até à escritura correrão por conta dos futuros contratantes. Nestes casos, a comissão é paga logo de início, ou por fases, e diz respeito apenas à prestação dos serviços de promoção dos imóveis e encaminhamento de interessados já qualificados pelo mediador, não dependendo a remuneração desses serviços do seu resultado, quer dizer, da consumação da venda.
Contudo, o cliente pode a subir na escada de valor da oferta, contratando mais serviços, por exemplo, integrar o apoio à negociação e acompanhamento do processo de venda até à escritura. Nestes casos, a comissão principal já poderá depender do resultado, nesta situação não se distinguido tanto da prática das mediadoras convencionais, a não ser na prática de comissões substancialmente mais baixas por via da redução de custos operacionais assentes na predominância do uso de tecnologias digitais na operação.
Dir-se-á, em resumo, que a atividade dessas Proptechs distingue-se pela redução dos custos operacionais através do recurso aos canais digitais online e pela venda segmentada de alguns serviços em escadas de valor. Assim, os clientes poderão escolher apenas alguns dos serviços que fazem parte da oferta integrada dos mediadores, prescindindo de outros serviços que entendam não precisar. Em contrapartidas as comissões são mais baixas face ao habitualmente praticado e tendencialmente de valores fixos.
A tendência poderá ser de evolução no sentido de algumas destas soluções mais tecnológicas e disruptivas venham a ser utilizadas de uma forma mais generalizada pelas empresas do setor.
Cruz Lança